Как купить квартиру в Дубае удалённо: доверенность, оплата и регистрация

02Словарь на одну минуту

Эти слова встретятся в переписке с агентом и застройщиком.

DLD

Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department): регистрирует сделки и выдаёт свидетельства о праве собственности.

Фригольд

Районы, где иностранцы могут владеть недвижимостью в полную собственность.

Oqood

Система DLD для регистрации квартир в строящихся домах (предварительный реестр).

Центр регистрации

Real Estate Registration Trustee: офис-партнёр DLD, где проводят сделку на вторичке.

e-NOC

Электронная справка застройщика об отсутствии возражений против продажи, заказывается через Dubai REST.

Title deed

Свидетельство о праве собственности, его выдаёт DLD.

Manager's cheque

Банковский чек, выписанный банком, а не владельцем счёта; один из способов оплаты в DLD.

Эскроу-счёт

Отдельный банковский счёт проекта, куда покупатели платят за новостройку.

03Можно ли купить квартиру в Дубае, не приезжая

Да. Иностранцы могут владеть недвижимостью в Дубае в районах фригольда, а возрастных ограничений для владельца нет u.ae ↗. Почти все районы, которые выбирают покупатели из России, — фригольд: Dubai Marina, Downtown Dubai, Business Bay, JVC, Palm Jumeirah.

Удалённая покупка устроена по-разному на двух рынках.

• Новостройка у застройщика. Договор подписывают с застройщиком, а он сам регистрирует сделку в предварительном реестре Oqood. Нерезиденту для этого нужны копия договора купли-продажи и копия действующего паспорта DLD ↗. Ехать в Дубай для этого не нужно.
• Готовая квартира на вторичке. Сделку проводят в центре регистрации, который работает от имени DLD. Если вы не прилетаете, за вас в центр приходит представитель по доверенности.

Свидетельство о праве собственности (title deed) в обоих случаях выдаёт DLD FAQ DLD ↗. Для новостройки оно появится после того, как дом сдан и квартира полностью оплачена.

04Доверенность из России: как оформить, чтобы её приняли

Доверенность нужна, если на вторичке вы не будете сами подписывать документы в центре регистрации. По правилам DLD доверенность, выданная за пределами ОАЭ, должна быть официально заверена, иначе её не примут FAQ DLD ↗.

Цепочка заверения, которую называет DLD:

1. Нотариус в стране, где выдана доверенность.
2. Министерство иностранных дел этой страны.
3. Посольство ОАЭ в этой стране.
4. Министерство иностранных дел ОАЭ FAQ DLD ↗.

Апостиль вместо этой цепочки не подойдёт. ОАЭ нет среди участников Гаагской конвенции об апостиле HCCH ↗, а МИД ОАЭ пишет, что иностранные документы сначала заверяет МИД страны выдачи МИД ОАЭ ↗.

Сколько действует доверенность. DLD ставит срок в зависимости от цели: для покупки — пять лет со дня нотариального заверения, для продажи, ипотеки и дарения — два года FAQ DLD ↗. Если сделка затянулась, проверьте дату до визита в центр регистрации.

Что согласовать до нотариуса:

• Кого вы назначаете. Это может быть знакомый, юрист или сотрудник агентства. Чем больше полномочий у представителя, тем тщательнее его проверяйте.
• Какие действия он вправе совершать. Подписать договор, подать документы в DLD, оплатить сборы, получить свидетельство о праве. Узкая доверенность на один объект безопаснее общей.
• Текст и перевод. Попросите центр регистрации или юриста в Дубае заранее прислать требования к тексту и переводу на арабский. Официального перечня требований к содержанию доверенности на сайте DLD мы не нашли.

Отозвать доверенность можно через DLD: у департамента есть отдельная услуга по нотариальному оформлению отмены доверенности DLD ↗.

05Сколько стоит регистрация покупки в DLD: документы и сборы

Сделку на готовую квартиру регистрирует центр регистрации, партнёр DLD. Иностранец-нерезидент может предъявить паспорт вместо Emirates ID. В районах фригольда нужна ещё электронная справка e-NOC от застройщика: её заказывают через приложение Dubai REST DLD ↗.

Сборы DLD при регистрации покупки готовой квартиры

Все суммы — со страницы услуги Property Sale Registration DLD ↗. На рынке регистрационный сбор часто называют «4%, которые платит покупатель». Официально DLD пишет 2% + 2%, а кто сколько платит на самом деле, стороны решают в договоре DLD, 2021 ↗. Проверьте этот пункт в Form F до подписания.

Чем платят в DLD: ePay, Dubai Pay, кошелёк Noqodi и manager's cheque — банковский чек DLD ↗. Как с вашей стороны пополняются эти способы, решает банк, через который идёт платёж.

06Новостройка онлайн: Oqood и эскроу-счёт

Квартиры в строящихся домах регистрируют в предварительном реестре через систему Oqood. Заявку подают онлайн: вход в систему, выбор услуги, документы, отправка, а результат приходит на почту DLD ↗. Сбор тот же: 2% цены с продавца и 2% с покупателя плюс по 10 дирхамов сборов «знаний» и «инноваций». Оплатить его можно кошельком Noqodi или списанием с эскроу-счёта DLD ↗.

Главное правило — куда платить. Все суммы от покупателей квартир на стадии строительства поступают на эскроу-счёт проекта FAQ DLD ↗. Счёт открывают на имя проекта, управлять им может банк с лицензией Центрального банка ОАЭ FAQ DLD ↗, а деньги с него идут только на строительство этого дома закон № 8, ст. 9 ↗.

Сверить проект и счёт можно в приложении Dubai REST: там есть данные о проектах-новостройках, их эскроу-счетах и ходе строительства DLD ↗. Как отличить надёжного застройщика, смотрите на страницах Emaar и Damac и в статье «Офф-план или готовая квартира».

07Как перевести деньги из России на покупку квартиры в Дубае

Про переводы из России ходит много слухов. Здесь только то, что можно проверить на 23.10.2026.

• Лимиты Банка России. С 8 декабря 2025 года Банк России отменил лимиты на переводы иностранной валюты за рубеж для граждан России и физлиц-нерезидентов из дружественных стран Банк России, 05.12.2025 ↗. До этого действовал лимит, который регулятор вводил в 2022 году и потом продлевал.
• Что остаётся. Отмена лимитов не отменяет валютный контроль и проверки банков. Ваш банк, банк-посредник и банк в ОАЭ могут запросить договор и документы о происхождении денег. Требования у каждого банка свои, уточните их до сделки.
• Наличные. Ввозить или вывозить из ОАЭ больше 60 000 дирхамов наличными можно только с декларацией u.ae ↗. Платить за квартиру наличными мимо банка не стоит: в DLD принимают электронные способы и банковский чек.

Мы не советуем схем обхода ограничений и не называем «надёжные» способы перевода: это меняется быстро, а ошибка стоит дорого. Получатель платежа должен совпадать со стороной договора: эскроу-счёт проекта для новостройки, продавец или центр регистрации для вторички.

08Пошагово: удалённая покупка готовой квартиры

1. Выберите 2–3 агентства в рейтинге и проверьте брокера в реестре DLD. Русскоязычных брокеров с номером BRN собрали в разделе «Риэлторы».
2. Посмотрите квартиру по видеосвязи и запросите у агентства выписку о собственнике и обременениях.
3. Подпишите с брокером Form B, с продавцом — Form F (MOU). Электронные формы RERA подписывают в Dubai REST.
4. Оформите в России доверенность на представителя и пройдите легализацию: нотариус, МИД России, посольство ОАЭ, затем МИД ОАЭ.
5. Продавец получает e-NOC от застройщика, стороны согласуют дату в центре регистрации.
6. Оплатите сборы DLD и цену способом, который принимает центр регистрации, и получите свидетельство о праве собственности на своё имя.

Если хочется получить вид на жительство за покупку, учтите порог: золотую визу инвестору в недвижимость дают при вложении от 2 млн дирхамов u.ae ↗. Для подачи заявки через DLD заявитель должен быть в ОАЭ DLD ↗.

09Как пользоваться нашим рейтингом

Удалённая покупка держится на доверии к агентству. В рейтинге мы сверяем лицензию ORN, годы на рынке и русскоязычную команду по открытым источникам, брокеров с номером BRN собрали в разделе «Риэлторы». Как сайт зарабатывает: мы передаём агентствам заявки покупателей. Места в рейтинге не продаются, а заявка для покупателя бесплатна.

10Вопросы и ответы

Да. Новостройку регистрирует застройщик в системе Oqood по копии договора и паспорта, а на вторичке сделку в центре регистрации проводит ваш представитель по доверенности, легализованной в России и в ОАЭ.

Нет, апостиль не подойдёт: ОАЭ не участвуют в Гаагской конвенции. DLD требует цепочку: нотариус, МИД страны выдачи, посольство ОАЭ и МИД ОАЭ.

По правилам DLD — пять лет со дня нотариального заверения. Доверенность на продажу, ипотеку и дарение действует два года.

Регистрационный сбор — 2% цены с продавца и 2% с покупателя, плюс 250 дирхамов за свидетельство о праве, ещё 250 по строке «квартиры и виллы», по 10 дирхамов сборов и услуги центра регистрации: 2000 или 4000 дирхамов плюс НДС.

Лимиты Банка России на переводы валюты за рубеж для граждан России отменены с 8 декабря 2025 года. Документы для платежа банки запрашивают по своим правилам — уточните их заранее.