Как выбрать агентство недвижимости в Дубае: проверка лицензии, комиссии и договоры

02Словарь на одну минуту

Эти слова встретятся в статье и в любом разговоре с агентом.

DLD

Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department), регистрирует сделки и права собственности.

RERA

Регуляторный орган при DLD, лицензирует агентства и брокеров и утверждает формы договоров.

ORN

Номер агентства в реестре брокеров (Office Registration Number).

BRN

Номер личной карточки брокера (Broker Registration Number).

Dubai REST

Официальное приложение DLD и RERA: реестр брокеров, договоры, проекты-новостройки.

Trakheesi

Система RERA, через которую выдают лицензии, карточки брокеров и разрешения на рекламу.

Madmoun

QR-код разрешения на рекламу объекта; по нему видно, что объявление одобрено.

Офф-план

Покупка квартиры в доме, который ещё строится.

Эскроу-счёт

Отдельный банковский счёт проекта, куда покупатели платят за новостройку.

MOU

Так на рынке называют Form F — договор продавца и покупателя.

03Как проверить лицензию агентства по реестру RERA

Каждое агентство в Дубае получает номер в реестре брокеров — ORN (Office Registration Number). Реестр ведёт RERA, регуляторный орган при Земельном департаменте Дубая (DLD). Реестр ведётся по Положению № 85 2006 года, а свидетельство о регистрации офиса агентство получает через систему RERA Trakheesi руководство RERA, 2024 ↗.

ORN агентства обычно указан на сайте, в объявлениях и в профиле на порталах. Если номера нигде нет, попросите его до первой встречи. Проверить номер можно двумя способами.

На сайте DLD. Откройте сервис Licensed Real Estate Brokers ↗ и нажмите «Access this Service». Откроется список лицензированных брокеров ↗. В строку поиска введите ORN или название агентства, нужно минимум два символа. Ищет сервис также по имени брокера, номеру телефона и району. Фильтры сверху показывают отдельно брокеров по продаже, аренде и ипотеке, а также офисы. Ответ приходит сразу DLD ↗.

В приложении Dubai REST. Это официальное приложение RERA. В нём тот же реестр брокеров, договоры в электронном виде и данные о проектах-новостройках руководство RERA ↗. Сервис Licensed Real Estate Brokers доступен и там DLD ↗.

Что сверить в найденной записи:

• название офиса совпадает с названием в договоре, на сайте и в подписи письма;
• у компании есть брокеры по нужному вам виду сделки: по продаже или по аренде;
• у агентства есть брокеры, которые будут вести именно вашу сделку.

Если агентство не нашлось, не платите и не подписывайте ничего. Попросите у агентства точное название и номер ещё раз, а если записи всё равно нет, позвоните в DLD: телефон поддержки +971 800 4488 указан на сайте департамента DLD ↗.

У RERA есть и рейтинг офисов: классы «золотой», «серебряный», «бронзовый» и «общий» FAQ DLD ↗. Это полезный сигнал, но класс показывает стандарты работы офиса и не говорит, подойдёт ли он именно вам.

04Как проверить конкретного брокера

Лицензия агентства ещё не значит, что любой, кто пишет вам в WhatsApp, вправе вести сделку. Каждый брокер получает личную карточку специалиста через систему RERA Trakheesi ↗ руководство RERA ↗. На порталах и в визитках номер такой карточки обычно подписан как BRN (Broker Registration Number).

Как проверить:

1. Попросите у брокера номер карточки и имя латиницей, как в паспорте.
2. Найдите его в реестре DLD ↗ или в Dubai REST по имени или номеру телефона.
3. Сверьте, к какому офису он привязан. Это должно быть то же агентство, с которым вы подписываете договор.
4. Проверьте специализацию. RERA делит брокеров на две категории: аренда и купля-продажа FAQ DLD ↗. Брокер по аренде не должен вести вашу покупку.

Проверьте и само объявление. С 24 апреля 2023 года агентства должны ставить на печатную и видеорекламу QR-код разрешения Madmoun из системы Trakheesi. По коду видно, что рекламу одобрил RERA, а на сайте DLD открывается карточка объявления: какое агентство его дало и какой объект продаётся DLD, 18.04.2023 ↗. Номер разрешения должен стоять на любой рекламе: в объявлении на портале, в рассылке, на щите руководство RERA ↗.

05Договоры RERA: Form A, Form B и Form F

RERA обязывает брокеров пользоваться для продажи и маркетинга электронными формами в Dubai REST руководство RERA ↗. Каждая форма решает свою задачу.

Form A подписывают продавец и агентство. Это разрешение продавать объект. Покупателю стоит спросить, есть ли Form A на объект: так у поручения продавца появляется проверяемая запись в системе.

Form B — ваш договор с брокером. По правилам DLD в брокерском договоре должны быть данные сторон и объекта, сумма, ставка комиссии и дата регистрации сделки в DLD FAQ DLD ↗. Посмотрите, эксклюзивный ли он. При эксклюзивном договоре нельзя параллельно работать с другим брокером. При обычном можно, и комиссию получит тот, кто довёл сделку до конца FAQ DLD ↗.

Form F — договор продавца и покупателя, на рынке его называют MOU. В нём стороны фиксируют условия сделки. Если по нему возник спор, стороны могут подать в Trakheesi заявку на мировое соглашение, а если договориться не вышло, решает суд руководство RERA ↗.

Form A · B · Fтолько формы RERA

Сделку регистрируют не в офисе агентства, а в центре регистрации (Real Estate Registration Trustee), который работает от имени DLD руководство RERA ↗.

Если вы снимаете жильё, а не покупаете, договор аренды регистрируют в системе Ejari FAQ DLD ↗. Это делают центры Real Estate Services Trustee, которые работают от имени DLD руководство RERA ↗. Попросите агента показать номер регистрации договора.

06Комиссия агента в Дубае: сколько платить и когда

Фиксированной ставки в законе нет. Так написано в FAQ DLD со ссылкой на Положение № 85 2006 года: комиссия определяется договором, а если в договоре она не указана, применяется обычай FAQ DLD ↗. Поэтому смотрите на цифру в Form B, а не на устные обещания.

Типичные размеры по рынку. Это данные портала, а не закона:

• Вторичка: обычно 2% от цены сделки платит покупатель, а продавец может отдельно платить комиссию своему агенту Property Finder, 09.07.2026 ↗.
• Аренда: арендатор платит 5% от годовой аренды или 5000 дирхамов, если 5% выходит меньше Property Finder ↗.
• Новостройка у застройщика: покупатель агенту обычно не платит, комиссию платит застройщик Property Finder ↗.
• НДС: на комиссию начисляют НДС 5% Property Finder ↗.

Когда платить. По правилам DLD брокер получает комиссию после того, как договор купли-продажи заключён и зарегистрирован в DLD, если в брокерском договоре не сказано иное. Если сделка не состоялась, возмещения расходов брокер просить не вправе, если это не прописано в договоре FAQ DLD ↗. Брокер теряет право на комиссию, если действовал против интересов своего клиента в пользу другой стороны или у него нет лицензии RERA FAQ DLD ↗.

Кроме комиссии, при регистрации покупки платят сбор DLD 4% от стоимости объекта. Кто именно его платит, решают продавец и покупатель в своём договоре DLD, 2021 ↗.

07Эскроу-счёт в новостройке: как защищены деньги

Квартиры в строящихся домах (офф-план) продаются по отдельным правилам. Главное из них — Закон Дубая № 8 2007 года об эскроу-счетах текст закона ↗.

Что закон даёт покупателю:

• Отдельный счёт на каждый проект. Счёт открывают на имя проекта, и деньги с него идут только на строительство этого дома. Кредиторы застройщика не могут наложить на них арест (ст. 9).
• Эскроу-агент под надзором DLD. Счётом управляет организация, аккредитованная DLD и внесённая в его реестр эскроу-агентов (ст. 2 и 10).
• Удержание 5%. После того как дом сдан, эскроу-агент удерживает 5% суммы на счёте ещё год после регистрации квартир на покупателей (ст. 14).
• Если стройка встала. Эскроу-агент после консультации с DLD должен защитить права покупателей: обеспечить, чтобы дом достроили, или вернуть им деньги (ст. 15).
• Реклама только с разрешения. Застройщик не может рекламировать продажу на стадии строительства без письменного разрешения DLD (ст. 5).

Руководство RERA требует, чтобы брокер, который продаёт новостройку, проверил регистрацию проекта и наличие эскроу-счёта и говорил покупателям платить только на этот счёт. Ещё у брокера должен быть договор на продажу с застройщиком. Проверить проект можно в Dubai REST, раздел Mashrooi руководство RERA ↗.

Эскроу защищает деньги, но не обещает, что дом сдадут вовремя. Сроки и штрафы за задержку ищите в договоре с застройщиком.

08Признаки мошенничества и серые схемы

Почти все проблемы видны до оплаты. Вот на что смотреть.

• Брокера нет в реестре или он числится в другом агентстве.
• У объявления нет QR-кода и номера разрешения. Агентства обязаны ставить их на рекламу DLD ↗.
• Деньги за новостройку просят перевести не на эскроу-счёт: на счёт агентства, на личную карту, в криптовалюте. Руководство RERA требует, чтобы покупатели платили только на эскроу-счёт проекта руководство RERA ↗.
• Платёж «за бронь» до любого договора. Комиссия платится после регистрации сделки (см. раздел о комиссии). Если от вас ждут денег раньше, попросите показать этот пункт в Form B.
• Сделка без формы RERA. Если вам предлагают «договор агентства» вместо Form B и Form F, у сделки не будет записи в системе RERA, хотя RERA обязывает брокеров пользоваться своими формами.
• Спешка. «Последний лот», «цена до вечера», «застройщик закрывает продажи» — повод взять паузу на проверку, а не платить.

Нарушения при продаже новостроек наказывают. В июне 2024 года, по данным Gulf News, DLD оштрафовал трёх застройщиков на 500 000 дирхамов каждого за рекламу проектов без регистрации Gulf News ↗. Обман покупателей Закон № 8 считает преступлением. Тому, кто заведомо продаёт квартиры в мошенническом проекте или присваивает деньги на стройку, грозит заключение и штраф от 100 000 дирхамов, или одно из двух (ст. 16) текст закона ↗.

09Вопросы, которые стоит задать агентству

Задайте их до подписания Form B. Хорошее агентство ответит на все в одном письме.

10Как пользоваться нашим рейтингом

Рейтинг на этом сайте делает за вас первую часть работы. Мы сверяем номера ORN, годы на рынке и русскоязычную команду по открытым источникам и ставим ссылку у каждого факта. Рейтинг не гарантия: проверку брокера и договора перед оплатой всё равно делаете вы.

1. Откройте рейтинг агентств и выберите 2–3 агентства под свою задачу: покупка, новостройка, аренда.
2. Прочитайте методику: какие критерии и с каким весом мы учитываем. Места в рейтинге не продаются.
3. Откройте досье агентства, например досье DDA Real Estate: там факты с источниками и отмечено, что подтвердить не удалось.
4. Выберите брокера в разделе «Риэлторы» и всё равно проверьте его карточку в реестре DLD по этой статье.
5. Если не хотите искать сами, оставьте заявку: мы подберём агентства под вашу задачу. Покупателю это бесплатно: мы зарабатываем на том, что передаём заявки агентствам, и это не влияет на места в рейтинге.

11Вопросы и ответы

Найдите ORN агентства в сервисе Licensed Real Estate Brokers на сайте Земельного департамента Дубая (dubailand.gov.ae) или в приложении Dubai REST. Ответ приходит сразу. Сверьте название офиса с названием в договоре.

Ставку закон не фиксирует, её определяет договор с брокером (Form B). По данным Property Finder, на вторичном рынке обычно платят 2% от цены и НДС 5% сверху.

Обычно нет: при покупке у застройщика комиссию агенту платит застройщик (по данным Property Finder). Проверьте это в договоре до оплаты.

Это банковский счёт конкретного проекта. По Закону Дубая № 8 2007 года деньги с него идут только на строительство этого дома, а кредиторы застройщика не могут наложить на них арест. Реквизиты счёта сверяйте в Dubai REST.

По правилам DLD — после того как договор купли-продажи заключён и зарегистрирован в DLD, если в брокерском договоре не сказано иное.