Офф-план или готовая квартира: что выбрать инвестору в Дубае

02Словарь на одну минуту

Офф-план

Квартира в доме, который ещё строится; платите по графику застройщика.

Oqood

Предварительный реестр DLD для квартир в строящихся домах.

Эскроу-счёт

Отдельный банковский счёт проекта, деньги с него идут только на стройку.

Dubai REST

Официальное приложение DLD: проекты, эскроу-счета, договоры.

LTV

Доля стоимости квартиры, которую даёт банк по ипотеке.

03Чем офф-план отличается от готовой квартиры

Офф-план — покупка квартиры в доме, который ещё строится. Готовая квартира — объект со свидетельством о праве собственности, который можно осмотреть и сразу сдать. В Дубае офф-план — основная часть рынка: по данным DXB Interact на основе данных DLD, в 2025 году на него пришлось около 69% сделок с жильём DXB Interact ↗.

Офф-план и готовая квартира: сравнение по основным параметрам

Источники строк: сборы — DLD (Oqood ↗, вторичка ↗); ипотека — пересказ правил Центрального банка ОАЭ в прессе Khaleej Times ↗, первичный текст регламента мы открыть не смогли.

04Как закон защищает покупателя новостройки

Главный документ — Закон Дубая № 8 2007 года об эскроу-счетах текст закона ↗.

• Отдельный счёт на каждый проект. Деньги покупателей идут только на строительство этого дома (ст. 9).
• Удержание 5%. После завершения дома эскроу-агент удерживает 5% и отдаёт их застройщику только через год после регистрации квартир на покупателей (ст. 14).
• Если стройка встала. Эскроу-агент вместе с DLD должен защитить права покупателей: обеспечить достройку или вернуть деньги (ст. 15).
• Наказание за обман. Тому, кто заведомо продаёт квартиры в мошенническом проекте, грозит заключение, штраф от 100 000 дирхамов или и то и другое (ст. 16).

Вторая опора — Закон № 13 2008 года о предварительном реестре. Продажа квартиры в строящемся доме недействительна, если её не записали в этот реестр закон № 13 ↗. Поэтому после подписания договора спросите у застройщика номер записи в Oqood.

Сам застройщик, прежде чем продавать, регистрирует проект в DLD и открывает эскроу-счёт для продаж на этапе строительства DLD ↗. Если проекта нет в Dubai REST, рекламу и продажу стоит считать подозрительными.

05Какие документы проверить у застройщика

Перед первым платежом за новостройку проверьте пять вещей. Всё это можно сделать удалённо.

Если какого-то пункта нет, не платите, пока его не закроют. Порядок проверки самого агентства — в статье «Как выбрать агентство недвижимости в Дубае», удалённую покупку разобрали в статье «Как купить квартиру в Дубае удалённо».

06Что будет, если пропустить платёж по рассрочке

Рассрочка застройщика удобна, пока вы платите вовремя. Закон № 13 2008 года описывает, что происходит при просрочке. Застройщик уведомляет DLD, а департамент даёт покупателю 30 дней на исполнение договора (ст. 11) закон № 13 ↗.

Дальше всё зависит от готовности дома. Пороги ввели поправки 2017 года. Их текст мы не нашли на портале законодательства Дубая, поэтому приводим пересказ Khaleej Times от 10.10.2026 Khaleej Times ↗:

• Дом готов больше чем на 80%. Застройщик может требовать оплаты через суд, продать квартиру с аукциона или расторгнуть договор с удержанием.
• Готовность 60–80%. Застройщик может расторгнуть договор и удержать до 40% цены.
• Готовность меньше 60%. Удержание — до 25% стоимости квартиры.

Берите рассрочку, которую выдержите, даже если доход начнётся на год позже. Если платежи привязаны к этапам стройки, держите резерв на два-три платежа вперёд.

07Готовая квартира: что проверить перед покупкой

Готовую квартиру можно увидеть, и это главное её преимущество. Но проверять нужно не только ремонт.

• Сервисный сбор дома. Его платит собственник, а размер зависит от площади квартиры в свидетельстве о праве FAQ DLD ↗. Утверждённую ставку для дома показывает индекс сервисных сборов DLD. Подробно — в статье «Сколько стоит владеть квартирой в Дубае».
• Долги по сборам. Собственник отвечает за сервисный сбор, даже если квартиру занимает арендатор DLD, 06.01.2020 ↗. Попросите у продавца подтверждение, что сбор оплачен. Для сделки в районах фригольда всё равно понадобится справка e-NOC от застройщика DLD ↗.
• Арендатор в квартире. Если в квартире живёт арендатор, узнайте срок его договора. Выселить арендатора по окончании договора, чтобы жить самому, можно только с уведомлением за 12 месяцев через нотариуса или заказным письмом закон № 33 2008 года ↗.
• Аренда в районе. Сколько можно получить, подскажет индекс аренды DLD: сервис показывает среднюю ставку для похожих квартир DLD ↗.

Средняя валовая доходность по Дубаю, по оценке Engel & Völkers, — около 6,5% годовых, для квартир — 6,8% Engel & Völkers ↗. Это до вычета расходов и в среднем по городу. По районам разброс заметный — смотрите страницы Dubai Marina, Downtown Dubai и JVC.

08Ипотека: где банк даст больше

Правила ипотеки задаёт Центральный банк ОАЭ. Первичный текст его регламента мы открыть не смогли, поэтому приводим цифры по пересказу прессы и брокеров.

• Новостройка: не больше 50% стоимости для любого покупателя Khaleej Times ↗.
• Готовое жильё, резидент ОАЭ, первая квартира до 5 млн дирхамов: до 80% Real Estate Club Dubai ↗.
• Нерезиденты: твёрдой цифры регулятора мы не нашли. Условия зависят от банка — уточняйте их до выбора квартиры.

При ипотеке DLD берёт за регистрацию залога 0,25% суммы кредита DLD ↗.

09Пример: сколько своих денег нужно в каждом случае

Возьмём квартиру за 2 млн дирхамов и посчитаем по цифрам из этой статьи. Это арифметика, а не предложение банка.

• Сбор DLD: 2% с покупателя — 40 000 дирхамов в обоих случаях.
• Офф-план с ипотекой: банк даст не больше 50%, то есть 1 млн дирхамов. Свои деньги — от 1 млн плюс сбор.
• Готовая квартира с ипотекой (резидент ОАЭ, первое жильё): до 80%, то есть 1,6 млн дирхамов от банка. Свои — от 400 000 плюс сбор и 0,25% суммы кредита за регистрацию залога — 4000 дирхамов.
• Без ипотеки: готовую квартиру оплачиваете сразу целиком, офф-план — частями по графику, но без дохода до сдачи.

Для нерезидентов твёрдой цифры регулятора мы не нашли, условия зависят от банка. Поэтому для покупателя из России сравнение чаще сводится к выбору «рассрочка застройщика или вся сумма сразу».

10Что выбрать: офф-план или готовая квартира

Офф-план подходит, если:

• вы готовы ждать дохода до сдачи дома и выдержите задержку;
• у вас есть резерв на платежи по графику;
• застройщик давно на рынке и сдавал дома в срок. Начните с профилей Emaar, Damac и Sobha.

Готовая квартира подходит, если:

• нужен доход от аренды сразу;
• вы хотите видеть, что покупаете: дом, вид, соседей, сервисный сбор;
• планируете ипотеку и хотите больший кредит.

В обоих случаях первым шагом проверьте агентство и брокера по реестру DLD — порядок есть в статье «Как выбрать агентство недвижимости в Дубае».

11Как пользоваться нашим рейтингом

В рейтинге агентств у каждого агентства — лицензия ORN, год начала работы и русскоязычная команда со ссылками на источники. Места не продаются. Брокеров с номером BRN, которые говорят по-русски, собрали в разделе «Риэлторы». Если хотите сравнить предложения по новостройкам и готовым квартирам, оставьте заявку: мы передадим её двум-трём агентствам из рейтинга.

12Вопросы и ответы

Зависит от цели. Офф-план оплачивают частями по графику застройщика, но доход начнётся после сдачи дома. Готовую квартиру оплачивают целиком при регистрации, зато её можно сдавать с первого месяца.

По Закону Дубая № 8 2007 года деньги покупателей поступают на эскроу-счёт проекта и идут только на строительство этого дома. Если стройка встала, эскроу-агент вместе с DLD должен обеспечить достройку или возврат денег.

Застройщик уведомляет DLD, покупатель получает 30 дней на оплату. Дальше, по пересказу прессы, застройщик может расторгнуть договор и удержать до 40% цены при готовности дома 60–80% и до 25% — при готовности меньше 60%.

При записи в предварительный реестр Oqood DLD берёт 2% цены с продавца и 2% с покупателя плюс по 10 дирхамов сборов «знаний» и «инноваций».

Да, но, по данным прессы, не больше 50% стоимости квартиры. На готовое жильё резидент ОАЭ может получить до 80% на первую квартиру дешевле 5 млн дирхамов.

Да. В приложении Dubai REST есть данные о проектах-новостройках: регистрация проекта, эскроу-счёт и ход строительства. Реквизиты для оплаты сверяйте с ними, а не с письмом агента.