Рейтинг агентств
недвижимости Дубая Подобрать агентство

Business Bay: цены, аренда и доходность у канала

Сколько стоят квартиры в деловом районе у канала, сколько приносит аренда и какие агентства работают прямо здесь. Цифры — из сделок, зарегистрированных в DLD.

  • 2 370–2 650AED за кв. фут

    по типам жилья, сделки DLD · в Dubai Marina ≈ 2 140–2 180

  • 1,97млн AED

    средняя цена квартиры с одной спальней — самый частый тип в сделках · ≈ $536 тыс.

  • 93тыс. AED в год

    средняя аренда квартиры с одной спальней по новым договорам · ≈ 7 800 AED в месяц

  • 6,9% в год

    доходность по району — оценка Property Finder; в Dubai Marina — 5,9

Источник цифр: Property Finder · данные DLD ↗, выгрузка . Сравнение — с Dubai Marina.

Вывод: Подходит инвестору под студию или квартиру с одной спальней и тем, кто работает в центре. Семье с детьми, которой нужен двор и школа рядом, — нет. На бюджет до 3 млн AED в среднем хватает на студию или квартиру с одной спальней. Цена за кв. фут примерно на 15 % выше, чем в Dubai Marina, доходность до расходов — 3,0–6,1 % в год, ниже, чем в Dubai Marina. Сделок много: 3 952 сделки и 16 700 договоров аренды с начала 2026 года (в Dubai Marina — 1 681 сделка с начала года).

Гипсовый макет Business Bay: башни по обоим берегам канала и мосты
Иллюстрация: макет, расположение условное.

Из рейтинга

Агентства из рейтинга с офисом в Business Bay

Офис в районе есть у восьми агентств из рейтинга.

Адреса — из профилей на Property Finder и сайтов агентств; у AZCO адрес в разных источниках расходится. Офис в районе не значит, что агентство знает его лучше других. Как мы оцениваем агентства — в методике.

  1. Место 2 в рейтинге

    AX Capital

    14th Floor, Westburry Office Tower, Business Bay

    Профиль → сайт агентства ↗

  2. Место 3 в рейтинге

    AZCO Real Estate Brokers

    Vision Tower, Business Bay — по каталогу; на Property Finder офис в JVC

    Профиль → адрес расходится ↗

  3. Место 4 в рейтинге

    D&B Properties

    13th Floor, Blue Bay Tower, Business Bay

    Профиль → Property Finder ↗

  4. Место 5 в рейтинге

    FAM Properties

    HQ: Bay Square, Bldg 13, Office 303-304, Business Bay

    Профиль → сайт агентства ↗

  5. Место 12 в рейтинге

    N7 Real Estate

    Opus Tower, Business Bay

    Профиль → Property Finder ↗

  6. Место 15 в рейтинге

    Your Place Real Estate Brokers

    Office 06, Empire Heights Tower B, Business Bay

    Профиль → Property Finder ↗

  7. Место 19 в рейтинге

    UWRE Property Brokers

    Sobha Sapphire, офис 1606, Business Bay

    Профиль → профиль агента на PF ↗

  8. Место 21 в рейтинге

    F&C Properties

    Office 704, Bay Square Bldg 13, Business Bay

    Профиль → Property Finder ↗

Весь рейтинг из 23 агентств →

Цены

Цены квартир в Business Bay: покупка и аренда

Квартира с одной спальней — в среднем 1,97 млн AED, аренда — 93 000 AED в год.

Это средние по реальным сделкам и договорам аренды, которые зарегистрированы в DLD. Property Finder собирает их из данных DLD и убирает выбросы. Цены в объявлениях обычно выше: это запрос продавца.

Тип жилья Средняя цена сделки, AED AED за кв. фут Аренда, AED в годновые договоры Доходностьнаш расчёт На чём основано Источник
Студия 1,11 млн≈ $303 тыс. 2 570≈ 27 700 за кв. м 67 500при продлении: 63 700 6,1 %Property Finder: 7,0 % 1 476 сделок, за 12 мес.
4 810 договоров аренды, за 12 мес.		 продажи на PF ↗
аренда на PF ↗
1 спальня 1,97 млн≈ $536 тыс. 2 369≈ 25 500 за кв. м 93 000при продлении: 88 300 4,7 %Property Finder: 6,6 % 1 785 сделок, с начала 2026
6 818 договоров аренды, с начала 2026		 продажи на PF ↗
аренда на PF ↗
2 спальни 3,41 млн≈ $929 тыс. 2 380≈ 25 600 за кв. м 142 000при продлении: 125 000 4,2 %Property Finder: 6,3 % 1 011 сделок, с начала 2026
4 348 договоров аренды, с начала 2026		 продажи на PF ↗
аренда на PF ↗
3 спальни 6,88 млн≈ $1,87 млн 2 649≈ 28 500 за кв. м 207 100при продлении: 174 700 3,0 %Property Finder: нет данных 383 сделки, за 12 мес.
1 852 договора аренды, за 12 мес.		 продажи на PF ↗
аренда на PF ↗
Весь район 2,69 млн≈ $733 тыс. 2 427средняя портала по всем сделкам 104 600все типы жилья нет данныхProperty Finder: 6,9 % 3 952 сделки, с начала 2026
16 700 договоров аренды, с начала 2026		 продажи на PF ↗
аренда на PF ↗

Property Finder · данные DLD, выгрузка 23.10.2026. Период выбирает портал: «с начала 2026» — сделки с 1 января, «за 12 мес.» — последний год. Доходность — наш расчёт: средняя аренда, делённая на среднюю цену; Property Finder считает по-своему. 1 кв. м = 10,76 кв. фута, 1 USD = 3,6725 AED.

Расчёт

Доходность аренды в Business Bay

До расходов — 3,0–6,1 % в год, ниже, чем в Dubai Marina; больше всего приносят студии.

3,0–6,1% в год · в Dubai Marina 4,9–6,5

Столько выходит, если разделить среднюю годовую аренду на среднюю цену сделки. Больше всего приносят студии (6,1 %), меньше — квартиры с тремя спальнями (3,0 %). Property Finder оценивает доходность района в 6,9 %. Как портал считает, он не раскрывает.

Что вычесть из этой цифры

  • Сервисный сбор. Платит владелец за каждый кв. фут в год. Размер зависит от дома: проверяйте в индексе сборов DLD.
  • Простой. Недели между арендаторами без дохода.
  • Управление и ремонт. Если жильём занимается агентство — его комиссия.

Расчёт сделан по средним ценам. У конкретного объекта доход будет другим.

Коротко

Business Bay за 30 секунд: главное о районе

  1. 1

    Деловой район вдоль канала рядом с Downtown: офисные и жилые башни. Общего мастер-девелопера нет: башни строили разные застройщики.

  2. 2

    Средняя цена по сделкам — 2 370–2 650 AED за кв. фут (≈ 25 500–28 500 AED за кв. м), разброс — по типам жилья. Это примерно на 15 % выше, чем в Dubai Marina. Квартира с одной спальней — в среднем 1,97 млн AED (≈ $536 тыс.).

  3. 3

    Новый договор аренды квартиры с одной спальней — в среднем 93 000 AED в год: около 7 800 AED в месяц (≈ $25 тыс. в год).

  4. 4

    Доходность — 3,0–6,1 % в год до расходов (наш расчёт), ниже, чем в Dubai Marina: там 4,9–6,5 %. Property Finder даёт по району 6,9 %, но считает по-своему — сравнивайте районы по одному методу.

  5. 5

    Станция метро Business Bay на красной ветке работает с 2010 года. Downtown — по соседству.

Как читать цифры
DLD
Земельный департамент Дубая. Регистрирует каждую сделку и каждый договор аренды.
Кв. фут
0,093 кв. м. В Дубае цену жилья принято считать за фут.
Доходность до расходов
Аренда за год, делённая на цену. Сервисный сбор и простой в расчёт не включены.
Property Finder
Крупный портал недвижимости ОАЭ. Показывает сделки и договоры аренды из DLD — оттуда наши цифры.
Сервисный сбор
Ежегодная плата владельца за содержание дома, считается за кв. фут.
Фрихолд
Зона, где иностранец покупает жильё в полную собственность.

Район

Что за район Business Bay и кому подходит

Business Bay — деловой район вдоль продолжения Дубай-Крик (Dubai Water Canal), сразу за Downtown. Площадь — 4,4–5,9 км²: в статье Википедии две разные цифры. Инфраструктуру района закончили в 2008 году.

Здесь вперемешку офисные и жилые башни. Квартиры дешевле, чем в Downtown, и сделок по ним больше, чем в любом другом районе из нашего списка, кроме JVC. Офисы здесь у восьми агентств из нашего рейтинга — больше, чем в любом другом районе.

ФактЗначениеИсточник
Площадь4,36 км² (в другом месте статьи — 5,9 км²)Википедия ↗
ИнфраструктураГотова в 2008 году; завершение всего района ожидали в 2012–2015Википедия ↗
Планируемое населениеБолее 191 000 жителей, всего с работающими более 300 000Википедия ↗
Стоимость проектаAED 110 млрд (около $30 млрд)Википедия ↗

Жизнь в районе

Транспорт и инфраструктура Business Bay

Как добираться

  • Метро Business Bay (красная ветка)Открыта 15 октября 2010 вместе с ещё 4 станциями красной ветки.источник ↗
  • Burj Khalifa и Dubai Mall (красная ветка)Соседние станции у Downtown, к югу от которого лежит район.источник ↗

Магазины, парки, школы

  • Dubai Creek ExtensionПродление Dubai Creek с 14 до 26,2 км, часть проекта района.источник ↗
  • Bay AvenueДвухуровневая торговая зона с кафе и магазинами.источник ↗
  • Отели районаJW Marriott Marquis Dubai, Radisson Blu Waterfront, Taj Dubai и др.источник ↗

Взвесить

Плюсы и минусы жизни в Business Bay

+ Плюсы

  • Один из самых активных рынков в нашем списке: 3 952 сделки и 16 700 договоров аренды с начала 2026 года.
  • Студии приносят больше всего: 6,1 % до расходов.
  • Метро, Downtown и DIFC рядом.
  • Больше всего офисов агентств из рейтинга: восемь из 23.

− Минусы и вопросы

  • Много стройки: часть башен ещё строится, рядом шум и пыль.
  • Квартиры с тремя спальнями приносят мало: 3,0 % до расходов.
  • Парков и школ в районе мало: это деловой район.
  • Сроки уже сдвигались: срок 2012–2015 годов для всего района не выдержали.

Подходит

  • Инвестору под студию или квартиру с одной спальней.
  • Тем, кто работает в Downtown, DIFC или самом Business Bay.
  • Одному или паре без детей.

Не подходит

  • Семье, которой нужен двор, парк и школа рядом.
  • Тем, кто хочет жить у моря.
  • Тем, кто не готов к стройке под окнами.

Плюсы и минусы — оценка редакции по цифрам выше и источникам ниже.

Комплексы

Известные комплексы и застройщики Business Bay

Мастер-девелопера, как у Downtown, источник не называет: башни строили разные застройщики, у части домов ниже застройщик не указан. Другие застройщики — в разделе «Застройщики».

Список — известные дома района, а не совет, что покупать.

FAQ

Частые вопросы о Business Bay

Сколько стоит квартира в Business Bay в 2026 году?

Средние цены сделок (период у каждого типа свой, см. таблицу): студия — 1,11 млн AED; квартира с одной спальней — 1,97 млн AED; квартира с двумя спальнями — 3,41 млн AED; квартира с тремя спальнями — 6,88 млн AED. Это данные DLD на Property Finder; у конкретного дома цена может сильно отличаться.

Сколько стоит аренда в Business Bay?

Новые договоры аренды в среднем: студия — 67 500 AED в год; квартира с одной спальней — 93 000 AED в год; квартира с двумя спальнями — 142 000 AED в год; квартира с тремя спальнями — 207 100 AED в год.

Какая доходность от сдачи в аренду?

До расходов — 3,0–6,1 % в год по нашему расчёту: средняя аренда, делённая на среднюю цену. Больше всего приносят студии (6,1 %), меньше — квартиры с тремя спальнями (3,0 %). Для сравнения, в Dubai Marina — 4,9–6,5 %. Из этой суммы ещё вычитаются сервисный сбор, обслуживание и простой между арендаторами.

Может ли иностранец купить жильё в Business Bay?

Мы не подтвердили. В Положении № 3 от 2006 года, где перечислены зоны фрихолда (полной собственности для иностранцев), района Business Bay нет; позже список дополняли, эти акты мы не проверяли. Перед оплатой попросите у агентства выписку DLD о статусе участка.

Чем Business Bay отличается от Downtown Dubai?

Downtown — район вокруг Бурдж-Халифы и Dubai Mall, его целиком строил Emaar. Business Bay — соседний деловой район у канала, башни строили разные застройщики. В Business Bay квартиры дешевле за кв. фут (2 480 AED против 2 700–3 700 AED в Downtown), сделок больше.

Рядом

Районы рядом с Business Bay

Сравните Business Bay с районами рядом: цены и доходность посчитаны так же.

Все районы Дубая → · Рейтинг агентств → · Подобрать агентство →

Подобрать агентство под покупку в Business Bay

Напишите бюджет и что ищете: квартиру под аренду или для себя. Подскажем агентства из рейтинга, которые работают с районом. Это бесплатно.

Подобрать агентство

Источники

Откуда цифры

Поиск по сделкам на сайте DLD закрыт проверкой «я не робот», выгрузки Dubai Pulse выдают по заявке. Поэтому данные DLD берём у Property Finder. Справочные факты — из Википедии и с сайтов застройщиков.

← Все районы Дубая