Как сдавать квартиру в Дубае: долгосрочная и посуточная аренда

02Долгосрочная или посуточная: в чём разница

Долгосрочная и посуточная аренда в Дубае: правила и расходы

Источники: Ejari — DLD ↗, разрешение — руководство по системе Holiday Homes DET ↗. Сборы DET перед оплатой сверяйте на портале департамента: руководство не датировано.

03Долгосрочная аренда: договор и Ejari

Отношения арендодателя и арендатора в Дубае регулирует Закон № 26 2007 года с поправками Закона № 33 2008 года. Все договоры аренды по этому закону регистрируют у RERA закон № 33 ↗. На практике это и есть регистрация в Ejari.

Кто может зарегистрировать договор онлайн:

• Собственник-физлицо — для своей квартиры, которой управляет сам.
• Представитель собственника — по доверенности на управление недвижимостью.
• Компания с лицензией на управление недвижимостью DLD ↗.

Сколько стоит регистрация. Через сайт DLD или приложение Dubai REST: 100 дирхамов за регистрацию, по 10 дирхамов сборов «знаний» и «инноваций», 55 дирхамов сервис-партнёру и НДС — итого 177,75 дирхама. Через центр Real Estate Services Trustee — 220 дирхамов DLD ↗.

Зачем это собственнику. Без договора в Ejari сложно спорить с арендатором: зарегистрированный договор — первый документ, который требуют при подаче иска в Центр по рассмотрению арендных споров Gulf News ↗. Пошлина центра по иску о выселении или продлении — 3,5% годовой аренды, но не меньше 500 и не больше 20 000 дирхамов Gulf News ↗.

04На сколько можно повысить аренду в Дубае

Повышение аренды при продлении договора ограничено указом № 43 2013 года. Он действует для всех арендодателей, частных и государственных указ № 43 ↗. Предел зависит от того, насколько ваша ставка ниже средней для похожих квартир:

Предел повышения аренды по указу № 43 2013 года

Среднюю ставку определяет индекс аренды, утверждённый RERA указ № 43, ст. 3 ↗. Посчитать допустимое повышение можно в сервисе Rental Index на сайте DLD, в Ejari, Dubai REST или DubaiNow: нужны дата окончания договора, тип квартиры, район, число комнат и текущая ставка DLD ↗.

О любом изменении условий, включая ставку, нужно предупредить арендатора не позже чем за 90 дней до окончания договора, если стороны не договорились иначе (ст. 14) закон № 33 ↗.

05Как выселить арендатора в Дубае: основания и сроки

Выселить арендатора можно только по основаниям из закона и с долгим уведомлением. По окончании договора Закон № 33 2008 года (ст. 25) допускает: снос или реконструкцию дома, капитальный ремонт, который нельзя сделать при жильцах (нужно заключение Муниципалитета Дубая), проживание собственника или его родственника первой степени, если у них нет другого подходящего жилья, и продажу квартиры закон № 33 ↗.

• Срок уведомления: не меньше 12 месяцев до даты выселения.
• Как уведомить: закон называет два способа — через нотариуса или заказным письмом.
• Если арендатор не платит: собственник направляет уведомление, у арендатора 30 дней, чтобы погасить долг (ст. 25).

Если вы покупаете квартиру с арендатором, узнайте дату окончания его договора и заложите 12 месяцев на уведомление, если планируете жить в ней сами. Про выбор между готовой квартирой и новостройкой — в статье «Офф-план или готовая квартира».

06Посуточная аренда: разрешение DET

Посуточная сдача в Дубае называется holiday home («дом для отпуска»), и для неё нужно отдельное разрешение. Каждую квартиру и виллу нужно зарегистрировать и получить одобрение Департамента экономики и туризма (DET) до того, как вы разместите объявление DET ↗.

Кто может оформить разрешение:

• Собственник — только на квартиру, которой владеет сам. Родственники первой степени могут зарегистрировать её от имени собственника, подтвердив родство.
• Оператор holiday homes — компания, в лицензии которой указан вид деятельности Vacation Homes Rental DET ↗.

Какие документы нужны собственнику: паспорт или Emirates ID, свидетельство о праве собственности (или доверенность собственника по форме DET) и счёт DEWA не старше трёх месяцев. Виллы допускаются только в закрытом посёлке минимум из четырёх вилл DET ↗.

Сколько стоит. По руководству DET, разрешение на студию или квартиру с одной спальней — 370 дирхамов, каждая следующая спальня — ещё 300. Пример из руководства: квартира с тремя спальнями платит 970 дирхамов. Руководство не датировано, поэтому суммы сверяйте перед оплатой. Разрешение выдают на год, продлевать его нужно до окончания срока DET ↗. Электронное разрешение нужно разместить в квартире.

С гостей при посуточной аренде берут Tourism Dirham — сбор за каждую ночь, который оператор или собственник перечисляет DET DET ↗. Его ставку сверяйте на портале DET.

07Пошагово: как сдать квартиру на год

1. Проверьте по индексу аренды DLD, какая ставка нормальна для вашего района и типа квартиры DLD ↗.
2. Найдите арендатора сами или через брокера с лицензией RERA. Комиссию за аренду обычно платит арендатор — 5% годовой платы, но не меньше 5000 дирхамов Property Finder ↗.
3. Подпишите единый договор аренды DLD и впишите дополнительные условия: ремонт, охлаждение, порядок оплаты.
4. Зарегистрируйте договор в Ejari через сайт DLD или Dubai REST — 177,75 дирхама.
5. Договоритесь в договоре, на кого открыт счёт DEWA. Муниципальный сбор 5% годовой аренды платит жилец вместе со счётом за свет и воду.
6. За 90 дней до конца договора решите, меняете ли вы условия, и предупредите арендатора письменно.

Если вы живёте не в Дубае, шаги 2–6 может вести ваш представитель по доверенности на управление или управляющая компания: оба варианта прямо предусмотрены правилами Ejari DLD ↗.

08Управляющая компания: что можно отдать

Если вы живёте не в Дубае, удобнее отдать квартиру управляющей компании. Договор с ней регистрируют в Ejari бесплатно, а у компании должна быть лицензия на деятельность в сфере аренды недвижимости DLD ↗.

Что обычно передают компании:

• поиск арендатора и показ квартиры;
• регистрацию договора в Ejari и продление;
• сбор платежей и связь с арендатором;
• мелкий ремонт и приёмку квартиры при выезде;
• для посуточной аренды — разрешение DET, объявления, заезды и уборку.

Перед подписанием проверьте лицензию компании в реестре DLD так же, как проверяют агентство, — порядок в статье «Как выбрать агентство недвижимости в Дубае». Процент и что в него входит, фиксируйте в договоре.

09Доход и налоги

• Корпоративный налог. Доход физлица от недвижимости, которой он владеет и которую сдаёт без лицензии, корпоративным налогом не облагается при любой сумме. Если для деятельности нужна или используется лицензия, правило не действует FTA ↗.
• НДС. Аренда жилья, как правило, освобождена от НДС FTA ↗. Применяется ли НДС к посуточной сдаче, уточните у налогового консультанта: официального разъяснения FTA именно по holiday homes мы не нашли.
• Муниципальный сбор. Его платит жилец: 5% годовой аренды в ежемесячном счёте за свет и воду u.ae ↗.
• Налоги в России. Если вы налоговый резидент России, доход от аренды за рубежом обсудите с налоговым консультантом.

Доходность. По оценкам аналитиков, средняя валовая доходность квартир в Дубае — около 6–7% годовых Engel & Völkers ↗. Это до вычета сервисного сбора, простоя и услуг управляющей компании. Какие расходы вычесть, разобрали в статье «Сколько стоит владеть квартирой в Дубае». Аренда по районам — на страницах Dubai Marina, Downtown Dubai, Business Bay и JVC.

10Как пользоваться нашим рейтингом

Агентства в рейтинге проверены по лицензии ORN; у управляющей компании лицензию на аренду проверяйте отдельно в реестре DLD. Русскоязычных брокеров с номером BRN ищите в разделе «Риэлторы». Хотите сравнить предложения под сдачу — оставьте заявку, мы передадим её агентствам.

11Вопросы и ответы

Да. Закон требует регистрировать договоры аренды у RERA, на практике — в системе Ejari. Онлайн это стоит 177,75 дирхама, в центре Real Estate Services Trustee — 220 дирхамов.

По указу № 43 2013 года — от 0 до 20%, в зависимости от того, насколько текущая ставка ниже средней по индексу аренды RERA. Если разница меньше 10%, повышать нельзя.

Да, с разрешением Департамента экономики и туризма (DET). Квартиру регистрируют до публикации объявления; по руководству DET разрешение стоит 370 дирхамов за студию или одну спальню и 300 за каждую следующую.

Не меньше чем за 12 месяцев до даты выселения, через нотариуса или заказным письмом. Основание должно быть из закона: например, проживание собственника, продажа квартиры или снос дома.

Частное лицо, которое сдаёт квартиру без лицензии, не платит корпоративный налог с этого дохода при любой сумме. Налога на доходы физлиц в ОАЭ нет.

Да. Договор в Ejari может зарегистрировать ваш представитель по доверенности на управление недвижимостью или управляющая компания с лицензией. Сами вы при этом в Дубай не приезжаете.